小陽春??

正如上個月所講, 一批平盤消化後, 樓價將會平穩發展, 甚至輕微反彈, 九龍東由三月開始反彈差不多壹成又的確超出預期, 除左反映九龍東尺樓低水之外, (尺價跟新界比差唔多) 亦反映市底比想像中強, 不過始終經濟不景. 減薪, 炒人相繼出現, 樓市已見底恐怕難說服自己, 相信經過一輪小陽春後會再次平靜!

被偷走的那5年

最近多左好多蝕讓成交, 有許多3-5年前買入既單位, (主要出現係新樓) 樓市明明係同期升左兩,三成, 點解依家賣仲要輸錢?? 於是就出現左"被偷走的那5年"既說法.

幾年前開賣既新樓盤, 往往開價比同區二手有兩三成溢價, 因為買方期望三幾年後升幅會唔止呢個價, 不過可惜樓價回落, 樓價不但沒有升得比當時買入高, 實情是仍可能差一成, 故此該些業主要出貨只好蝕賣, 有時真係不得不佩服發展商, 往往能夠把握先機, 利益最大化.

咁依家買新樓會唔會又瀨野?? 依家新樓開價已經冇晒溢價, 甚至有折讓, 咁亦好明顯地產商唔睇好後市, 旨在散貨, 整體樓市向下仍然是共識, 暫時仍未見到有乜利好因素, 當然大跌亦很難, 但如果真的要買樓自住, 咁現時既新樓都係一個唔錯既選擇,  試諗下如果同一區, 5年同15年樓齡既物業應該存在差價, 而依家同價好明顯係錯價, 只是二手業主負債低, 不願平賣既結果, 所以幾年後就會出現一個同依家調轉既結果. 一手跌得少而二手跌得多既現象.

樓市Ｆｒｅｅ Ｆａｌｌ？？

08年一戰成名既巴斯最近又語出驚人勢不休, 認為香港樓市陷入Ｆｒｅｅ　Ｆａｌｌ狀態，　目前形勢比９７年金融風暴差。　
自己相信佢既言論都係當笑話聽下就算，唔好太認真，因為９７年時，樓價一年大跌５成，如果現在比當年仲差，真係不敢苟同。雖然香港經濟轉壞，美國加息預期，樓市供應增加都係事實，故此樓市向下調整亦係共識，但要短時間暴跌，我認為只會發生係過渡槓桿，即係１蚊當１０蚊炒，９７既香港，０７既美國都係咁既情形，但今日既香港，除左細價樓可以借得多Ｄ之外，其餘一律借６成，甚至５成，其實個泡沫根本就唔大，何來大冧？？

而之前一系列既逆週期辣招，就係要防止泡沫既形成。借唔到錢，或借好少都買既呢班有實力業主，根本係就唔會同你劈價賣，咁又點會ｆｒｅｅ　ｆａｌｌ？？亦因為咁，攪到貧富懸殊愈來愈勁。

呢Ｄ都係大鱷慣用技巧，先沽空，後唱淡，最後提款走人！　

負資產急升的原因

最近金管局公布最新負資產數字, 第一季個案負資產數字突增14倍至1,432宗, 增加14倍好似好嚇人, 但由於基數低, 同08年甚至03年時比較, 數字仍然相當少. 所以唔好一聽到負資產就好似好大件事, 因為正常每月還款, 銀行係唔會制你旗.
咁點解樓市只係跌左12%就咁多負資產? 首先首置買400萬以下的物業仍可9成上會, 呢班短期摸頂貨已淪為負資產. 另外一個源頭就係銀行員工利用員工福利買樓, 可以做9成甚至借足10成. 呢一班亦係今次負資產既主力.
湯博士預期最大負資產仲未出現,  呢批就係用自己物業向財務公司借錢既人, 呢D貨不但成為負資產, 更加有可能變成銀主盤, 它們被財仔接收後, 財仔只會希望收番本金而劈價賣, 呢一個亦好大可能係第二波既跌浪. 
不過隨住經濟轉差, 結業, 裁員, 減薪睇怕會陸續有黎, 樓市向下已成為共識, 不過相信一班高槓桿貨消化左之後, 市場又會平穩過渡, 始終現時借貸比率唔高, 好難會出現裂口下跌.

減辣的條件

幾時減辣係一個成日講既話題, 一日唔減, 成交一潭死水, 換樓又因首期問題斷左向上流換D大既機會, 咁到底政府幾時先肯減辣? 

指出，樓價和經濟環境以及市民的負擔能力依然脫節。今年2月的整體樓價較1997年高峰仍然高出58%；去年第四季按揭供款佔住戶收入62%，高於長期平均數46%。政府會繼續密切注意樓市情況，維持樓市的健康平穩發展。

咁就計一計數先, 如果將供款由舊年第四季既62%回到46%, 即係要供少25.8%, 假設息口不變, 咁樓樓亦剛好跌25%就可以符合財爺既要求, 咁CCL最新報127.96, 比舊年高位146.92跌左13%, 仲有12%跌幅就有條件減辣. 

不過如果加息又點呢?? 每加4分一厘息, 供款會大約增加3.3%, 同樣, 按揭供款佔住戶收入既比率亦會大約升3.3%, 所以加息會令到供樓壓力大左. 而如果加一厘就差唔多要供多14%, 咁要維持一個健康既按揭供款佔住戶收入比, 樓價又要跟跌14%. 一個惡性循環！　

樓價定，成交少

二手樓經過一輪鋤價, 平盤被吸納後, 樓價開始有平穩既兆頭, 第一, 最近兩星期CCL跌定轉升, 而最近一個月, 十大屋苑既銀行估價亦出現7個零變幅或上升, 故此第一波跌浪應該差不多完成. 相信係黎緊幾個月將會橫行悶局, 首先第一要賣已經賣左, 所以依家既待賣盤並不便宜, 呢班業主亦不易鋤價, 故此短期下跌空間有限. 另外, 跟據週末觀察, 二手睇樓既人數都幾旺, 係將軍澳, 每個盤都最少兩組客一齊睇, 即係話都幾多人想睇下有冇平野而上車. 係呢個情況下, 買賣都應該係膠著狀態, 價穩量少.

下半年, 將軍澳新樓會陸續入伙, 大約有四千個新盤, 到底有幾多業主要先賣樓後收樓?　相信要等到呢個時間先再一輪鋤價成交出現。另外，租金亦有下調壓力，因為如果新樓有10-15%係投資客既話, 即係市場上多左４００－６００個租盤，咁＄１２０００－＄１３０００月租可能租到調景嶺站兩房。比依家＄１５０００有１５％－２０％跌幅，　故此有意賣樓都要把握呢個蜜月期，否則下半年都幾大壓力！　　

煥然一居撻Q

煥然一居

長地回購睇淡後市

長實地產自公佈業績後, 共斥資6.3億回購股份, 坊間大多看好此次回購, 有分析指, 歷史上港股公司開始集中回購, 其後都會出現升市, 咁誠哥係咪真係睇好呢?? 如果睇好點解唔學四叔直接增持反而選擇回購?  我反而覺得誠哥睇淡香港樓市, 寧願回購都唔出手投地投資, 貫徹左佢話20年來經濟最差既睇法.

如果身為地產公司, 買地發展係硬道理, 一般起新樓可有30%GP, 而長地既ROE得10%左右, 咁冇理由有錢寧願回購都唔投地. 即係話預計起樓回報連10%GP 都冇, 咁計落個兩成GP就可能係樓市既潛在跌幅.


最新公佈2月零售總銷貨值年跌20.6%, 相信零售寒冬仲需要捱一排, 結業炒人新聞應該會不斷黎, 失業率亦隨之上升, 樓價就真係同失業率環環緊扣, 黎緊都仲係要吹一輛淡風!!!

誠哥的啟示

每年長和業績必定坐定定, 睇到實, 睇下誠哥對樓市, 經濟既睇法, 攞D啟示. 好明顯, 今次誠哥俾起一月時Annual Dinner所講大家要努力D 再悲觀左. 

一句(今年經濟冇邊行好, 我未見過咁, 以過去20年嚟計, 1996到今日, 今日賣樓既情形, 甚至我地零售, 比較沙士時候再差. 沙士時間短, 而家蝕緊錢) 

可以睇得出誠哥對黎緊一年既市況都幾淡. 今次仲要淡市時間拉長, 陰乾! 

而樓市呢? (你自己買黎自住, 我鼓勵, 你自住既話, 貴平都係要買, 買樓自住冇問題, 但係我博一博, 炒多兩層就唔好啦, 我相信舊年,前年買既, 有D人蝕都唔出奇) 

至於講到買地 (比較小心D, 唔會係呢D時間搶地. 如果價錢合理, 係能力範圍之內, 啱既會繼續投) 

誠哥對樓市都好似之前兩年差唔多, 自住既. 只要量力而為, 長線都應該買, 但今次亦講明投資免問, 作為發展商, 就算連佢自己都唔買地, 減少借貸, 所以樓市向下機會大, 至於跌幾多? 新界樓地價$2000, 建築費$4000多, 加埋30%合理利潤, $8450 一尺, 而元朗依家仲賣緊$11000, 咁仲要跌兩成??  

元朗樓買得過??

今年發展商力推新盤, 元朗直情是重災區, 有成5000個一手新盤供應, 以過往幾年平均一手吸納量13000個單位黎計, 佔比差唔多4成, 難怪發展商愈賣愈貼市價. 元朗朗屏8號首批208伙，平均呎價1.32萬元，計算最高12%折扣，呎價降至1.16萬元, 介乎映御平均成交呎價為1.06萬元及世宙1.24萬元之間，而比同區二手成交價, 新元中二手價1.06萬, 就近雞地既單支私樓, 如好順意, 好順景等亦做緊$9800. 今次貼二手價開賣, 底唔底就言人人殊, 不過反應唔錯, 亦可見香港人有充足水頭, 只要稍稍回調便有承接. 不過舊年買左單支上車盤便肯定有得震, 如雞地附近的單支, 無論配套, 樓宇質素等等都唔止差一班, 但舊年成交都要$11000, 如果以新盤個價打個7折, 依家頂多賣$8120, 比舊年成交平左3成, 既然元朗不斷有新盤出, 相信只會愈賣愈平, 咁如果有心買呢D單支既話, 都唔洗急, 同依家$9800都仲有D下跌空間!

買樓投資唔化算！

上次講過買樓自住可以借長債, 抗通脹, 一邊賺住, 一邊可以避免做銀紙貶值既受害者, 但如果買樓投資又計唔計得過?? 咁投資一定係講回報, 依家香港樓市租金回報平均2.86%, 單睇呢個數, 一D都唔值得買, 只要隨便買隻地產股都唔止呢個回報, 咁實際又係唔係咁差? 就以熱門上車盤淘大花園為例，建尺４８０尺，賣緊4百萬, 尺價＄８２００，尺租＄２０，咁４百萬樓大約收1萬蚊租,投資要準備５成首期(收租係只可造50%按揭),即係兩球， 利息1.9%計, 30年供, 每月供款$7293, 減埋$700管理費, $2000每季差餉加地租, 每月仲有$1500落袋, 假設最壞情況係30年係都冇升過, 層樓仍然值4球, 再加每個月個$1500, 年平均回報得3厘. 加埋LEVERAGE都係得個3厘, 是但買隻REITS, 如883, 778 都唔止. 唔知係咪坊間太多教人買樓收租投資, 攪到收租個YIELD低晒, 仲記得第一次買樓時, 唔計LEVERAGE都超過6厘, 之後幾年都ＫＥＥＰ住有５厘，咁講如果要投資真係可以等等先！　　

買樓好定租樓好?

最近有篇潮文講唔買樓總會有佢既原因, 咁到底係唔係真係買好過租?? 當美國70年代取消左金本位之後, 山姆大叔就可以不斷印銀紙, 而令到美元的購買力日漸縮水, 由於聯繫匯率, 港幣既購買力亦無可避免縮水, 既然係咁, 債務正正係我地呢個GENERATION既恩物, 正所謂借長債, 抗通帳, 試想想, 太古城76年開賣的入門價原來12萬4500元、如果當年可以借盡, 40年來只還息, 依家仍然欠銀行12萬4500,但依家層樓閒閒地6,7百萬, 所以用時間黎幫你既欠款貶值的確係一個唔錯既選擇!

所以, 如果想買入自住既單位樓價比舊年成交跌左超過20%, 而又能夠負擔得起, 買黎自住長遠都係有著數! 咁乜叫負擔得起? 呢個就言人人殊, 不過個人認為, 買完後仍有半年既供樓錢和生活費作儲蓄, 以備不時之需, 咁就可以放膽置業. 始終人有三衰六旺, 唔順時可用應急錢繼續供樓, 只要KEEP住供, 銀行收樓既機會亦唔大.

樓市跌三成的困難

舊年年尾，特首公開場合講過，如果樓價跌一百萬，未來4年8萬6千個供應就會令港人買平左860億，呢個係一個艱辛的工程。咁即係話政府都認為要地產商賣樓賣平一百萬一間，唔係容易, 咁新樓唔劈, 二手又何來劈價? 咁悲觀D睇當跌一百萬一間, 而2015 CCL 的平均數係138.64， 而平圴成交價係744萬，咁跌100萬即係跌13.4%， 而CCL 就會跌至120.06， 比高位跌19%。所以要跌三四成真係唔容易! 另外, 再睇下傳媒成日掛在口邊既痛苦指數(樓價與收入比率），2015年第三季係15.8, 比９７年高峄的14.6仲要高，而過去10年平均值係１０－１１，咪即係要跌三成？？正如上次都講過，過去兩年買樓的人仕都係一班高收入既有錢人，佢地既負擔能力遠超過平均數字，　另外，因為香港有一半家庭住係政府資助房屋，簡單用全港人口既收入黎計痛苦指數，個結果一定係偏高。如果剔除低收入住在政府資助房屋既５０％，２０１４年家庭住戶入息中位數由２３５００升到４３０００左右，多左８成，呢樣亦証明左香港貧富懸殊的情況，但用呢個數字黎睇，樓市沒有一般人想的昂貴！　

個人相信今年樓市經過呢輪急跌，會傾向平穩發展，估計會係上半年就到位，當市場消化晒呢批減價貨後，成交會再次向低紀錄進發。　　　　　　　

樓市淺談2016

猴年開局，CCL 再跌至131.01, 由15年高位下跌10.8%, 面對經濟不穩，股市大瀉，大鱷衝擊等不利因素，與97年比較，一切都好似曾相識，到底樓市仲要跌幾多？會否好似97爆煲後大跌7成先見底？其實影響樓價升跌，不外乎供求，如果市場突然湧現一班等錢洗業主，大劈價為求鬆綁，想唔跌都難，但如果冇人肯劈，樓市就跌極有限，頂多間中見到零星低市價成交，咁到底香港人既底子如何呢？頂唔頂得住黎緊連誠哥都睇淡既經濟衝擊呢？

2015年, 樓市成交宗數有76159宗, 要俾DSD既有45048宗, 住宅成交有55982宗, 非住宅成交20177宗, 而呢個係一定要俾DSD既, 即係話要俾DSD既住宅成交有25231宗, 而DSD住宅成交佔左大市既４５％，呢兩萬幾個業主除左要俾多D印花外, 係首期同每月供款的要求都都緊好多. 2015年平均每個住宅成交為744萬, 如以600萬為例 (見圖), 呢班業主最少要有120首期, 加36萬印花稅, 再月入65523, 所以係過去一年買左樓既都係一班厚底人仕, 同97年比, 不可同日而語. 

從此可以睇到香港樓市雖然係貴絕全球, 但同97年相比, 其實底子扎實, 當冇人肯割價促銷, 要好似當年跳樓式下跌, 亦非易事. 金管局呢個逆週期措施將樓市個底打得好實, 咁唔大跌又會跌幾多先見底, 下次再睇!