正如上個月所講, 一批平盤消化後, 樓價將會平穩發展, 甚至輕微反彈, 九龍東由三月開始反彈差不多壹成又的確超出預期, 除左反映九龍東尺樓低水之外, (尺價跟新界比差唔多) 亦反映市底比想像中強, 不過始終經濟不景. 減薪, 炒人相繼出現, 樓市已見底恐怕難說服自己, 相信經過一輪小陽春後會再次平靜!
2016年6月6日 星期一
2016年5月26日 星期四
被偷走的那5年
最近多左好多蝕讓成交, 有許多3-5年前買入既單位, (主要出現係新樓) 樓市明明係同期升左兩,三成, 點解依家賣仲要輸錢?? 於是就出現左"被偷走的那5年"既說法.
幾年前開賣既新樓盤, 往往開價比同區二手有兩三成溢價, 因為買方期望三幾年後升幅會唔止呢個價, 不過可惜樓價回落, 樓價不但沒有升得比當時買入高, 實情是仍可能差一成, 故此該些業主要出貨只好蝕賣, 有時真係不得不佩服發展商, 往往能夠把握先機, 利益最大化.
咁依家買新樓會唔會又瀨野?? 依家新樓開價已經冇晒溢價, 甚至有折讓, 咁亦好明顯地產商唔睇好後市, 旨在散貨, 整體樓市向下仍然是共識, 暫時仍未見到有乜利好因素, 當然大跌亦很難, 但如果真的要買樓自住, 咁現時既新樓都係一個唔錯既選擇, 試諗下如果同一區, 5年同15年樓齡既物業應該存在差價, 而依家同價好明顯係錯價, 只是二手業主負債低, 不願平賣既結果, 所以幾年後就會出現一個同依家調轉既結果. 一手跌得少而二手跌得多既現象.
幾年前開賣既新樓盤, 往往開價比同區二手有兩三成溢價, 因為買方期望三幾年後升幅會唔止呢個價, 不過可惜樓價回落, 樓價不但沒有升得比當時買入高, 實情是仍可能差一成, 故此該些業主要出貨只好蝕賣, 有時真係不得不佩服發展商, 往往能夠把握先機, 利益最大化.
咁依家買新樓會唔會又瀨野?? 依家新樓開價已經冇晒溢價, 甚至有折讓, 咁亦好明顯地產商唔睇好後市, 旨在散貨, 整體樓市向下仍然是共識, 暫時仍未見到有乜利好因素, 當然大跌亦很難, 但如果真的要買樓自住, 咁現時既新樓都係一個唔錯既選擇, 試諗下如果同一區, 5年同15年樓齡既物業應該存在差價, 而依家同價好明顯係錯價, 只是二手業主負債低, 不願平賣既結果, 所以幾年後就會出現一個同依家調轉既結果. 一手跌得少而二手跌得多既現象.
2016年5月12日 星期四
樓市Ｆｒｅｅ Ｆａｌｌ？？
08年一戰成名既巴斯最近又語出驚人勢不休, 認為香港樓市陷入Ｆｒｅｅ Ｆａｌｌ狀態， 目前形勢比９７年金融風暴差。
自己相信佢既言論都係當笑話聽下就算，唔好太認真，因為９７年時，樓價一年大跌５成，如果現在比當年仲差，真係不敢苟同。雖然香港經濟轉壞，美國加息預期，樓市供應增加都係事實，故此樓市向下調整亦係共識，但要短時間暴跌，我認為只會發生係過渡槓桿，即係１蚊當１０蚊炒，９７既香港，０７既美國都係咁既情形，但今日既香港，除左細價樓可以借得多Ｄ之外，其餘一律借６成，甚至５成，其實個泡沫根本就唔大，何來大冧？？
而之前一系列既逆週期辣招，就係要防止泡沫既形成。借唔到錢，或借好少都買既呢班有實力業主，根本係就唔會同你劈價賣，咁又點會ｆｒｅｅ ｆａｌｌ？？亦因為咁，攪到貧富懸殊愈來愈勁。
呢Ｄ都係大鱷慣用技巧，先沽空，後唱淡，最後提款走人！
自己相信佢既言論都係當笑話聽下就算，唔好太認真，因為９７年時，樓價一年大跌５成，如果現在比當年仲差，真係不敢苟同。雖然香港經濟轉壞，美國加息預期，樓市供應增加都係事實，故此樓市向下調整亦係共識，但要短時間暴跌，我認為只會發生係過渡槓桿，即係１蚊當１０蚊炒，９７既香港，０７既美國都係咁既情形，但今日既香港，除左細價樓可以借得多Ｄ之外，其餘一律借６成，甚至５成，其實個泡沫根本就唔大，何來大冧？？
而之前一系列既逆週期辣招，就係要防止泡沫既形成。借唔到錢，或借好少都買既呢班有實力業主，根本係就唔會同你劈價賣，咁又點會ｆｒｅｅ ｆａｌｌ？？亦因為咁，攪到貧富懸殊愈來愈勁。
呢Ｄ都係大鱷慣用技巧，先沽空，後唱淡，最後提款走人！
2016年5月6日 星期五
負資產急升的原因
最近金管局公布最新負資產數字, 第一季個案負資產數字突增14倍至1,432宗, 增加14倍好似好嚇人, 但由於基數低, 同08年甚至03年時比較, 數字仍然相當少. 所以唔好一聽到負資產就好似好大件事, 因為正常每月還款, 銀行係唔會制你旗.
咁點解樓市只係跌左12%就咁多負資產? 首先首置買400萬以下的物業仍可9成上會, 呢班短期摸頂貨已淪為負資產. 另外一個源頭就係銀行員工利用員工福利買樓, 可以做9成甚至借足10成. 呢一班亦係今次負資產既主力.
湯博士預期最大負資產仲未出現, 呢批就係用自己物業向財務公司借錢既人, 呢D貨不但成為負資產, 更加有可能變成銀主盤, 它們被財仔接收後, 財仔只會希望收番本金而劈價賣, 呢一個亦好大可能係第二波既跌浪.
不過隨住經濟轉差, 結業, 裁員, 減薪睇怕會陸續有黎, 樓市向下已成為共識, 不過相信一班高槓桿貨消化左之後, 市場又會平穩過渡, 始終現時借貸比率唔高, 好難會出現裂口下跌.
咁點解樓市只係跌左12%就咁多負資產? 首先首置買400萬以下的物業仍可9成上會, 呢班短期摸頂貨已淪為負資產. 另外一個源頭就係銀行員工利用員工福利買樓, 可以做9成甚至借足10成. 呢一班亦係今次負資產既主力.
湯博士預期最大負資產仲未出現, 呢批就係用自己物業向財務公司借錢既人, 呢D貨不但成為負資產, 更加有可能變成銀主盤, 它們被財仔接收後, 財仔只會希望收番本金而劈價賣, 呢一個亦好大可能係第二波既跌浪.
不過隨住經濟轉差, 結業, 裁員, 減薪睇怕會陸續有黎, 樓市向下已成為共識, 不過相信一班高槓桿貨消化左之後, 市場又會平穩過渡, 始終現時借貸比率唔高, 好難會出現裂口下跌.
2016年4月22日 星期五
減辣的條件
幾時減辣係一個成日講既話題, 一日唔減, 成交一潭死水, 換樓又因首期問題斷左向上流換D大既機會, 咁到底政府幾時先肯減辣?
指出，樓價和經濟環境以及市民的負擔能力依然脫節。今年2月的整體樓價較1997年高峰仍然高出58%；去年第四季按揭供款佔住戶收入62%，高於長期平均數46%。政府會繼續密切注意樓市情況，維持樓市的健康平穩發展。
指出，樓價和經濟環境以及市民的負擔能力依然脫節。今年2月的整體樓價較1997年高峰仍然高出58%；去年第四季按揭供款佔住戶收入62%，高於長期平均數46%。政府會繼續密切注意樓市情況，維持樓市的健康平穩發展。
咁就計一計數先, 如果將供款由舊年第四季既62%回到46%, 即係要供少25.8%, 假設息口不變, 咁樓樓亦剛好跌25%就可以符合財爺既要求, 咁CCL最新報127.96, 比舊年高位146.92跌左13%, 仲有12%跌幅就有條件減辣.
不過如果加息又點呢?? 每加4分一厘息, 供款會大約增加3.3%, 同樣, 按揭供款佔住戶收入既比率亦會大約升3.3%, 所以加息會令到供樓壓力大左. 而如果加一厘就差唔多要供多14%, 咁要維持一個健康既按揭供款佔住戶收入比, 樓價又要跟跌14%. 一個惡性循環！
不過如果加息又點呢?? 每加4分一厘息, 供款會大約增加3.3%, 同樣, 按揭供款佔住戶收入既比率亦會大約升3.3%, 所以加息會令到供樓壓力大左. 而如果加一厘就差唔多要供多14%, 咁要維持一個健康既按揭供款佔住戶收入比, 樓價又要跟跌14%. 一個惡性循環！ 2016年4月17日 星期日
樓價定，成交少
二手樓經過一輪鋤價, 平盤被吸納後, 樓價開始有平穩既兆頭, 第一, 最近兩星期CCL跌定轉升, 而最近一個月, 十大屋苑既銀行估價亦出現7個零變幅或上升, 故此第一波跌浪應該差不多完成. 相信係黎緊幾個月將會橫行悶局, 首先第一要賣已經賣左, 所以依家既待賣盤並不便宜, 呢班業主亦不易鋤價, 故此短期下跌空間有限. 另外, 跟據週末觀察, 二手睇樓既人數都幾旺, 係將軍澳, 每個盤都最少兩組客一齊睇, 即係話都幾多人想睇下有冇平野而上車. 係呢個情況下, 買賣都應該係膠著狀態, 價穩量少.
下半年, 將軍澳新樓會陸續入伙, 大約有四千個新盤, 到底有幾多業主要先賣樓後收樓? 相信要等到呢個時間先再一輪鋤價成交出現。另外，租金亦有下調壓力，因為如果新樓有10-15%係投資客既話, 即係市場上多左４００－６００個租盤，咁＄１２０００－＄１３０００月租可能租到調景嶺站兩房。比依家＄１５０００有１５％－２０％跌幅， 故此有意賣樓都要把握呢個蜜月期，否則下半年都幾大壓力！
下半年, 將軍澳新樓會陸續入伙, 大約有四千個新盤, 到底有幾多業主要先賣樓後收樓? 相信要等到呢個時間先再一輪鋤價成交出現。另外，租金亦有下調壓力，因為如果新樓有10-15%係投資客既話, 即係市場上多左４００－６００個租盤，咁＄１２０００－＄１３０００月租可能租到調景嶺站兩房。比依家＄１５０００有１５％－２０％跌幅， 故此有意賣樓都要把握呢個蜜月期，否則下半年都幾大壓力！
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