長地回購睇淡後市

長實地產自公佈業績後, 共斥資6.3億回購股份, 坊間大多看好此次回購, 有分析指, 歷史上港股公司開始集中回購, 其後都會出現升市, 咁誠哥係咪真係睇好呢?? 如果睇好點解唔學四叔直接增持反而選擇回購?  我反而覺得誠哥睇淡香港樓市, 寧願回購都唔出手投地投資, 貫徹左佢話20年來經濟最差既睇法.

如果身為地產公司, 買地發展係硬道理, 一般起新樓可有30%GP, 而長地既ROE得10%左右, 咁冇理由有錢寧願回購都唔投地. 即係話預計起樓回報連10%GP 都冇, 咁計落個兩成GP就可能係樓市既潛在跌幅.


最新公佈2月零售總銷貨值年跌20.6%, 相信零售寒冬仲需要捱一排, 結業炒人新聞應該會不斷黎, 失業率亦隨之上升, 樓價就真係同失業率環環緊扣, 黎緊都仲係要吹一輛淡風!!!

誠哥的啟示

每年長和業績必定坐定定, 睇到實, 睇下誠哥對樓市, 經濟既睇法, 攞D啟示. 好明顯, 今次誠哥俾起一月時Annual Dinner所講大家要努力D 再悲觀左. 

一句(今年經濟冇邊行好, 我未見過咁, 以過去20年嚟計, 1996到今日, 今日賣樓既情形, 甚至我地零售, 比較沙士時候再差. 沙士時間短, 而家蝕緊錢) 

可以睇得出誠哥對黎緊一年既市況都幾淡. 今次仲要淡市時間拉長, 陰乾! 

而樓市呢? (你自己買黎自住, 我鼓勵, 你自住既話, 貴平都係要買, 買樓自住冇問題, 但係我博一博, 炒多兩層就唔好啦, 我相信舊年,前年買既, 有D人蝕都唔出奇) 

至於講到買地 (比較小心D, 唔會係呢D時間搶地. 如果價錢合理, 係能力範圍之內, 啱既會繼續投) 

誠哥對樓市都好似之前兩年差唔多, 自住既. 只要量力而為, 長線都應該買, 但今次亦講明投資免問, 作為發展商, 就算連佢自己都唔買地, 減少借貸, 所以樓市向下機會大, 至於跌幾多? 新界樓地價$2000, 建築費$4000多, 加埋30%合理利潤, $8450 一尺, 而元朗依家仲賣緊$11000, 咁仲要跌兩成??  

元朗樓買得過??

今年發展商力推新盤, 元朗直情是重災區, 有成5000個一手新盤供應, 以過往幾年平均一手吸納量13000個單位黎計, 佔比差唔多4成, 難怪發展商愈賣愈貼市價. 元朗朗屏8號首批208伙，平均呎價1.32萬元，計算最高12%折扣，呎價降至1.16萬元, 介乎映御平均成交呎價為1.06萬元及世宙1.24萬元之間，而比同區二手成交價, 新元中二手價1.06萬, 就近雞地既單支私樓, 如好順意, 好順景等亦做緊$9800. 今次貼二手價開賣, 底唔底就言人人殊, 不過反應唔錯, 亦可見香港人有充足水頭, 只要稍稍回調便有承接. 不過舊年買左單支上車盤便肯定有得震, 如雞地附近的單支, 無論配套, 樓宇質素等等都唔止差一班, 但舊年成交都要$11000, 如果以新盤個價打個7折, 依家頂多賣$8120, 比舊年成交平左3成, 既然元朗不斷有新盤出, 相信只會愈賣愈平, 咁如果有心買呢D單支既話, 都唔洗急, 同依家$9800都仲有D下跌空間!

買樓投資唔化算！

上次講過買樓自住可以借長債, 抗通脹, 一邊賺住, 一邊可以避免做銀紙貶值既受害者, 但如果買樓投資又計唔計得過?? 咁投資一定係講回報, 依家香港樓市租金回報平均2.86%, 單睇呢個數, 一D都唔值得買, 只要隨便買隻地產股都唔止呢個回報, 咁實際又係唔係咁差? 就以熱門上車盤淘大花園為例，建尺４８０尺，賣緊4百萬, 尺價＄８２００，尺租＄２０，咁４百萬樓大約收1萬蚊租,投資要準備５成首期(收租係只可造50%按揭),即係兩球， 利息1.9%計, 30年供, 每月供款$7293, 減埋$700管理費, $2000每季差餉加地租, 每月仲有$1500落袋, 假設最壞情況係30年係都冇升過, 層樓仍然值4球, 再加每個月個$1500, 年平均回報得3厘. 加埋LEVERAGE都係得個3厘, 是但買隻REITS, 如883, 778 都唔止. 唔知係咪坊間太多教人買樓收租投資, 攪到收租個YIELD低晒, 仲記得第一次買樓時, 唔計LEVERAGE都超過6厘, 之後幾年都ＫＥＥＰ住有５厘，咁講如果要投資真係可以等等先！