買樓好定租樓好?

最近有篇潮文講唔買樓總會有佢既原因, 咁到底係唔係真係買好過租?? 當美國70年代取消左金本位之後, 山姆大叔就可以不斷印銀紙, 而令到美元的購買力日漸縮水, 由於聯繫匯率, 港幣既購買力亦無可避免縮水, 既然係咁, 債務正正係我地呢個GENERATION既恩物, 正所謂借長債, 抗通帳, 試想想, 太古城76年開賣的入門價原來12萬4500元、如果當年可以借盡, 40年來只還息, 依家仍然欠銀行12萬4500,但依家層樓閒閒地6,7百萬, 所以用時間黎幫你既欠款貶值的確係一個唔錯既選擇!

所以, 如果想買入自住既單位樓價比舊年成交跌左超過20%, 而又能夠負擔得起, 買黎自住長遠都係有著數! 咁乜叫負擔得起? 呢個就言人人殊, 不過個人認為, 買完後仍有半年既供樓錢和生活費作儲蓄, 以備不時之需, 咁就可以放膽置業. 始終人有三衰六旺, 唔順時可用應急錢繼續供樓, 只要KEEP住供, 銀行收樓既機會亦唔大.

樓市跌三成的困難

舊年年尾，特首公開場合講過，如果樓價跌一百萬，未來4年8萬6千個供應就會令港人買平左860億，呢個係一個艱辛的工程。咁即係話政府都認為要地產商賣樓賣平一百萬一間，唔係容易, 咁新樓唔劈, 二手又何來劈價? 咁悲觀D睇當跌一百萬一間, 而2015 CCL 的平均數係138.64， 而平圴成交價係744萬，咁跌100萬即係跌13.4%， 而CCL 就會跌至120.06， 比高位跌19%。所以要跌三四成真係唔容易! 另外, 再睇下傳媒成日掛在口邊既痛苦指數(樓價與收入比率），2015年第三季係15.8, 比９７年高峄的14.6仲要高，而過去10年平均值係１０－１１，咪即係要跌三成？？正如上次都講過，過去兩年買樓的人仕都係一班高收入既有錢人，佢地既負擔能力遠超過平均數字，　另外，因為香港有一半家庭住係政府資助房屋，簡單用全港人口既收入黎計痛苦指數，個結果一定係偏高。如果剔除低收入住在政府資助房屋既５０％，２０１４年家庭住戶入息中位數由２３５００升到４３０００左右，多左８成，呢樣亦証明左香港貧富懸殊的情況，但用呢個數字黎睇，樓市沒有一般人想的昂貴！　

個人相信今年樓市經過呢輪急跌，會傾向平穩發展，估計會係上半年就到位，當市場消化晒呢批減價貨後，成交會再次向低紀錄進發。　　　　　　　

樓市淺談2016

猴年開局，CCL 再跌至131.01, 由15年高位下跌10.8%, 面對經濟不穩，股市大瀉，大鱷衝擊等不利因素，與97年比較，一切都好似曾相識，到底樓市仲要跌幾多？會否好似97爆煲後大跌7成先見底？其實影響樓價升跌，不外乎供求，如果市場突然湧現一班等錢洗業主，大劈價為求鬆綁，想唔跌都難，但如果冇人肯劈，樓市就跌極有限，頂多間中見到零星低市價成交，咁到底香港人既底子如何呢？頂唔頂得住黎緊連誠哥都睇淡既經濟衝擊呢？

2015年, 樓市成交宗數有76159宗, 要俾DSD既有45048宗, 住宅成交有55982宗, 非住宅成交20177宗, 而呢個係一定要俾DSD既, 即係話要俾DSD既住宅成交有25231宗, 而DSD住宅成交佔左大市既４５％，呢兩萬幾個業主除左要俾多D印花外, 係首期同每月供款的要求都都緊好多. 2015年平均每個住宅成交為744萬, 如以600萬為例 (見圖), 呢班業主最少要有120首期, 加36萬印花稅, 再月入65523, 所以係過去一年買左樓既都係一班厚底人仕, 同97年比, 不可同日而語. 

從此可以睇到香港樓市雖然係貴絕全球, 但同97年相比, 其實底子扎實, 當冇人肯割價促銷, 要好似當年跳樓式下跌, 亦非易事. 金管局呢個逆週期措施將樓市個底打得好實, 咁唔大跌又會跌幾多先見底, 下次再睇!